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房企积极拿地 坚持深耕惠州

发布日期:2019-12-27 16:19   来源:未知   阅读:

  从年初的低位开局,到年中的热度四起,再到金九的理性回归,和年底的触底反弹,2019年的土地市场上演了一连串跌宕起伏的故事。

  虽然在内外部多重利好的带动下,2019年经营性土地成交金额一度创下新高,但就成交面积而言,相对前几年高歌猛进的态势,如今却是趋于平稳。

  据惠州中原地产统计数据显示,截至2019年12月15日,惠州经营性用地挂牌共120宗,同比下降5%,挂牌面积合计约323万平方米,同比增加12%;成交宗数为98宗,成交面积为244万平方米;成交金额为237亿元,同比上升17%,成交平均楼面价为3739元/平方米,同比上升42%,成交地面价为9688元/平方米,同比上升33%。

  数据是市场走势最直观的说明。站在2019的年末做个简单的复盘,重温这一年,惠州土地市场的风起云涌。

  据惠州中原地产统计,截至2019年12月15日,惠州市通过招拍挂市场共挂牌280宗土地,同比上升21%,总挂牌面积为853万平方米,同比上升23%。其中非经营性用地挂牌共160宗,总挂牌面积为515万平方米,面积占比为58%,这一比例连续四年出现飙升;从成交面来看,今年来共成交237宗地块,同比上升22%,成交面积为692万平方米,同比上升7%;其中非经营用地成交面积占比65%,占比回归到近七年最高水平。

  最受关注的依旧是经营性用地。据惠州中原地产监测,截至2019年12月15日,惠州经营性用地挂牌共120宗,同比下降5%,挂牌面积合计约323万平方米,同比增加12%;成交宗数为98宗,成交面积为244万平方米。同比去年,成交宗数减少1宗,成交总面积同比减少12%。

  从成交价格看,截至2019年12月15日,经营性用地成交金额为237亿元,同比上升17%,成交平均楼面价为3739元/平方米,同比上升42%,成交地面价为9688元/平方米,同比上升33%。

  237亿元的吸金额、9688元/平方米的地面均价,比起2018年土地成交金额202亿元、地面价7268元/平方米而言,毫无悬念地创下了新高。然而,244万平方米的出让量,相较2013年421万平方米、2014年381万平方米、2015年293万平方米、2016年的253万平方米、2017年380万平方米、2018年的279万平方米,却是历史新低。

  对此,有业内人士认为,出让总量下跌,出让总额及楼面单价却攀升的背后可以看出,在粤港澳大湾区规划利好的带动下,一贯以“土地充裕、地大物博”而为外界所知的惠州,在不断升级和完善自我配套下,以可以看见的速度,不断受到本外地房企的青睐。经过多年的区域开发,优质地块愈发稀缺,甚至出现“一地难求”的情况,开发成本亦是水涨船高。

  在成功出让的244万平方米经营性用地中,受北站高铁新城、金山新城规划建设带动,小金口、金山湖、马安片区土地市场大热的惠城区,土地成交面积82.41万平方米,成交金额134亿元,楼面价5654元/平方米,无论量价,均居各片区之首;

  地处广、莞交界,毗邻城区,又加上高铁北站新城建设的带动,博罗石湾、龙溪等区域成为今年土地市场中的热点板块。今年土地市场中,博罗片区成交面积43.01万平方米,成交金额27.26亿元,楼面价2604元/平方米,成交面积仅次于惠城区,位列第二;

  依托旅游地发展优势,加上深汕合作区的带动,近年来惠东片区成为房企拓展布局的重要阵地。惠东县成交面积35.12万平方米,成交金额13.76亿元,楼面价2782元/平方米,成交面积位居第三、楼面价位居第三;

  随着深圳示范先行区建设方案的落地,受此辐射最强的大亚湾区再成房企关注的焦点。今年土地市场中,大亚湾区成交面积28.83万平方米,成交金额25.63亿元,楼面价2937元/平方米,楼面价位居片区第二;

  以发展生态文明为主线,龙门县地块商业价值回报虽不及主城区,但因毗邻广莞,加之区域发展和立体交通完善,在今年的土地市场中表现可圈可点:成交面积22.16万平方米,成交金额10.92亿元,楼面价1912元/平方米;

  而有着扎实的产业基础,发展较为成熟的惠环片区、陈江片区,加上潼湖生态区、东江高新区、惠南科技园几大板块的兴起,以及四环路建设的如火如荼,仲恺区今年土地成交面积20.76万平方米,成交金额16.07亿元,楼面价2520元/平方米;

  同样毗邻深圳,且有多个交通轨道贯通的惠阳区,因区域面积较小,土地供应偏弱,在今年成交中表现一般,最终土地出让面积为11.99万平方米,成交金额9.01亿元,楼面价2680元/平方米。

  据悉,在区域分化的行情中,今年的土地市场在不同的时间点也出现了不同的波动。

  延续去年供求规模的双下降,上半年的经营性用地的土地市场整体表现走弱,整个上半年仅成交43宗地块,成交面积为99万平方米,成交金额为72.84亿元。

  这一低迷态势延续到了7月份,当月仅交出了5宗成交、收金9.5亿元、出让12.2万平方米的成绩单。到了8月份,市场迎来大爆发,多达17宗商服、住宅用地挂牌,分布在惠城、博罗、龙门三个区域,总起拍价达27.4亿,素来低调的龙门更惊人地挂出11宗地块,而整个上半年龙门成交地块也不过3宗。最终,当月共有13宗地块成功出让,成交面积和金额环比大幅度上涨,总面积23.4万平方米,收金达22.8亿元,其中有4宗出现溢价。

  然而,短暂的爆发之后,9月土地市场却迎来年内“滑铁卢”。虽有9宗地块挂牌,却仅有4宗土地成功出让,以收金10.3亿元,成为年内成交最惨淡的一个月。

  市场没有在9月的“折戟”中颓靡太久,随着第四季度的到来,土地市场重回喧嚣。10月份共有10宗地块成交,3宗流拍,总收金仅14.5亿元,仅碧桂园就包揽了其中的6宗地块,其余地块被融创、中交、金辉等分食;11月的惠州土拍市场则创下了今年的最高收金记录:当月成交10宗地块,其中2宗产生溢价,4宗流拍,最终成交总面积约为60.2万平方米,总成交金额超93.4亿元。这个成交额甚至超过了2019整个上半年的成交总额,环比上月飙涨了542.2%。延续这波热度,12月份挂牌7宗,截至目前已成功出让4宗,分别被富力、秋谷、力高、聚兴源斩获。

  值得注意的是,在一波三折的土拍行情中,流拍率也出现了攀升,而溢价率则保持低位。据惠州中原地产统计,上半年流拍6宗。到了下半年,流拍率更有攀升态势,如8月龙门的土拍挂出11宗地块,有3宗停止挂牌、2宗流拍;9月挂牌9宗地块,流拍5宗;10月挂牌13宗,流拍3宗等。在溢价率方面,全年前十溢价成家地块中,对比2017年溢价率超过200%和2018年江北地块溢价率达到397%而言,年内产生最高溢价率仅为碧桂园拿下的惠南科技园地块,溢价率为96.6%,较此前有大幅下滑。

  研读今年来各区域、各月份的土地市场表现,会发现一个颇有些矛盾的现象:面对不断攀升的起拍价,对价格敏感的房企,理性回归,拿地谨慎,导致流拍率不断上升、溢价率持续走低;但同时,又不断坚定深耕惠州的决心,不断补仓。

  如在上半年的市场中,雅居乐以17%和15%的溢价率连获北站新城地块;7月土拍市场中,碧桂园、中交、佳兆业等数十家房企参与,厮杀近10个小时,抢夺惠南科技园地块。最终碧桂园成功以6.14亿元的总价竞得地块,楼面价5061.56元/平方米,溢价率高达96.6%。

  随后的10月份,曾在惠东土拍市场上屡获战绩的碧桂园再次现身,在惠东连战三天,收获6宗储备地块。6宗地块均位于惠东稔山镇盐灶背村禾沙坑地段,总占地面积12.3万平方米,总成交金额约4.1亿元,平均楼面价3285.7元/平方米。截至目前,碧桂园年内共拿地9宗。

  与这些熟悉惠州、了解惠州的老牌房企相比,新晋外来房企也展现出了“疯狂”和热情的一面。如中交地产今年斥资45.92亿元连拓3子,占地面积为26.37万平方米;中国平安斥资24.29亿元斩获4宗地块,占地25.74万平方米。近日力高实业亦落地惠州布局的第三子,拿下博罗一宗地块。

  对于这一矛盾现象,上述业内人士分析认为,流拍率上升和溢价率走低,主要是因为当前土地起拍价抬高,导致土地成本不断高企,同时,此前“一刀切”的备案价格监制机制,削弱了利润空间,导致房企拿地更加理性,也因此造成流拍率上升,“11月份以来,在差异化备案价格监制机制作用下,不断有楼盘价格备出新高,房企利润率有保障,拿地的热情自然高涨,土地市场也因此一改颓势转为火热。”

  “当利润空间得到保障后,有着先天区位优势和景观优势的惠州,在内部外市场利好不断发酵催化下,愈发被本外地房企看好,深耕于此的决心也更为坚定。”该人士继而认为。

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